二三十层高老房子以后将如何处理，房子还能保存财富吗？

2023-05-25 04:56:47 来源 : 涨姿势

最近知乎上的热点问题，房子还能保存财富吗？我家有套 90 年代的老公房，确实破败不堪，幸好不是高层。如果房屋的财富价值只有 20-30 年，在房价上涨预期不在的今天，是否很快就会出现 2 手房按房龄线性折旧的现象。毕竟现在老房子虽然不如新房值钱但是与房价的对应关系并非线性折旧。

倒不是在意自己的老公房，它在我家的资产中占比极小，可以忽略。以此为例只是说，我确实看到过了 30 年的老房子之残破。

这里担心的问题是，大部分人的资产都在房子上，而二三线城市的高层确实可以占到比例中的很大部分，如果从现在开始这些老房子的价值逐渐趋向于归零，对于财富结构和宏观经济都不亚于一场经济危机，天量的财富化为乌有，虽然是个缓慢渐进的过程，这场冲击会改变整个社会吧。

(相关资料图)

因为除了超一线的核心地段，23 线城市的高层住宅根本拆不动，所以，关注的重点一直是他们。

红尘之上

一般人买房是在 30 岁左右，在房子使用寿命到期时，这部分人已经不在了，用房子锁住这部分人的财富，人死归零。后代可继承的遗产变少，达到了遗产税同样的目的。

ayahayumemi

将来是否会出现房产持有人通过业主委员会的形式，将房子拆卸重建？这其实也是以后房企的一个开展业务的方向。很多老城区的老房子，交通、教育、医疗、商业等资源都十分优秀，但就是房子本身老了。如果重建，房子价值将会大幅上升。

举个简单例子来讲，现在广州 30~40 年楼龄的老房子卖个 2 万 3 万 / 方，现在如果能说服全栋楼的人拆掉重建，能马上卖 5 万 6 万 / 方，有没有人或者组织愿意牵头？虽然要先支付一笔钱，但是对业主、对政府、对房企都是好生意，现在就差启动资金了，我觉得未来是会有人或者组织愿意出来带这个头的。

房子的价值，大家可能有误会，会以为价值在于房子本身。我认为房子的价值在于它所承载的 " 生活资源 " 上，只要周边的生活资源没变，它的价值就还是会在那里。不应该把房子单纯看成一个会折旧的固定资产。

巴兰

房价的构成分两部分：房子的重置成本 + 地价。

其中地价取决于当地的生产效率，本质是土地作为生产要素之一，会要求获得相应的分配，所以地价会跟随当地 GDP 增速而变动；

而重置成本取决于建安成本，这个会在前期快速折旧，在后期会开始放缓（楼龄大于 15 年之后的房价，更多体现的是地价，重置成本基本已经折旧完毕）

我自己之前用上海曹扬片区和广州华景新城片区的房子简单做过折旧分析。

得出的数据就是前 20 年折旧会显著更高，华景新城区域的年化折旧率超过 5%，而曹扬的折旧会好看不少。

但这个都是会变动的，毕竟在 2012 年的时候，有篇论文统计过上海的房产折旧在 3-5% 之间。

所以老公房，其实房价的重置成本基本上就已经折旧完了，剩下的都是地价，因此楼龄对房价的影响就不会很明显。

胆子真不大

炸了造别墅，人口密度和房屋容积率精准匹配，还增加鸡的屁，简直完美！

liu50958

电梯是个不可能完成的任务。几十年后，几十上百的原业主死的死搬的搬。有人还在住，有人在出租，有人闲置，有人出国，甚至干脆有的人间蒸发，找都找不到。就算找齐了，也是每个人都有各自的诉求，并且谁也不会惯着谁，想要达成一致意见，政府和开发商都要头疼，业主自发的，近乎不可能。

赵甲

真的是想多了，按照现在的出生人口，等我们 90 后这一代死了。中国还剩 5 亿人，也就是说现在有 8 个亿人居住的房子空着了倒塌了也没关系，有的后代可能都没了，还要啥财富。

德州

我一套房子是九十年代建的高层，一共二十六层，二梯八户，五年前换的电梯。新梯是日立的，比旧梯宽敞而且漂亮，平均每户出大概五千多。

我装修时发现这个旧楼其实质量不错。装修师傅要在阳台钻个热水器排烟口，结果弄了二个小时才钻通，师傅弄得一身汗，多收了 150。钻下来的水泥看起来质量很好，钢筋很粗，一点锈迹没有。

其实近十几年的新建的房子很多用了海沙，网上图片可以看到钢筋都锈了，估计质量堪忧。

shuifeng2009

二手房相对新房本就存在折旧损耗，只是房价上涨的情况下，很多人不关注而已。银行在二手房交易中，楼龄长的贷款比例也偏低，不就是损耗的体现吗。

快乐大于赚钱

30 层楼的一线品牌电梯大概能用 25~30 年，一台一线品牌的快速电梯如蒂森克虏伯也就 30 万左右，按照一梯两户计算，一个单元 60 户，30 年才花费 30 万换电梯，每户 30 年才花费 5000 元，每年才 170 元，几乎可以忽略不计。

ganggu

跟现在的老房加装电梯一样。隔三差五投票启动维修基金，但是总有几户说顶楼跟我无关。2 次供给水跟我无关。高层外立面有问题也跟我无关，你凑不够数量，启动不了维修。

jxlzqq

越高的越不值钱，等房屋失去居住价值最终会趋向为仅土地价值。

如果土地无法流通那价值为 0

如果持有还有成本那价值为负

香橙柠檬

所以，步梯房比电梯房更有价值吗？最起码，不用电梯维护费，物管费也更便宜。房子即使不住，也要交物管费的，不升值的话，相当于一直在亏钱。

YYYDX

1 - 没有居住价值的老破小流动性将无限趋近于零。

2 - 目前的合理估价约等于周边 2 公里范围内土拍楼面价。安全性只剩残值部分了。

3 - 增值性应该是无从谈起了，持有成本几乎是收不回来。

资产质量恶化，迅速离场！

来源：集思录

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